«Курортная недвижимость Анапы: итоги года»

Ценовая конъюнктура

Уровень цен на новостройки в Анапе позволяет сделать вывод, что, в отличие от большинства региональных рынков недвижимости РФ, включая Москву, 2015 год складывается для города-курорта вполне благополучно. Если уровень ценового предложения, к примеру, на московском рынке новостроек за 11 месяцев 2015 г. снизился, по оценкам операторов рынка, на 18%, то колебания в данном секторе в Анапе за тот же период составили всего минус 2%. При этом незначительное снижение цены обусловлено не макроэкономическими факторами, а особенностями рынка Анапы. В настоящий момент в городе в стадии активного строительства находятся порядка 10 объектов со сроками сдачи в 2015-2017 гг. – и продажи производятся по схеме долевого участия на этапе котлована по относительно низкой стоимости. Но, поскольку на протяжении всего 2015 г. на рынке курортной недвижимости спрос остается стабильным, это не позволило значительно снизиться уровню ценового предложения.

Если говорить об объектах строительства УК «Фонд Юг», то стоимость реализуемого квадратного метра последней, третьей очереди ЖК «Резиденция Утриш», которая будет введена в эксплуатацию во 2-м квартале 2016 г., за 11 месяцев 2015 г. выросла на 18% при стабильно высоком уровне спроса.

Спрос

В течение календарного года можно выделить несколько локальных пиков спроса, которые повторяются из года в год. В порядке убывания степени активности покупателей это ноябрь-декабрь, август, февраль и май. Каждый пик является результатом концентрации отложенного спроса. В феврале это обусловлено окончанием длительного периода новогодних и январских праздников, в ноябре-декабре на рынок выходит отложенный летний спрос. Всплеск активности покупателей отмечается также в мае и августе, традиционно «мертвых» месяцах в классическом секторе. Это объясняется тем, что будущие собственники используют для личного осмотра потенциального объекта покупки наиболее оптимальный для данного региона календарный период. И результаты визуального ознакомления очень часто конвертируются в покупку уже в тот же месяц.

Влияние геополитической и экономической ситуации

Страна столкнулась с последствиями резкого ухудшения экономической конъюнктуры, что привело к падению цен на основные экспортные позиции и последующей цепной реакции в виде девальвации рубля. Это привело к потере ценовой привлекательности ранее популярных зарубежных направлений покупки недвижимости с бюджетом порядка 70 тыс. евро, таких как Болгария, Черногория, Испания. Статистика трансграничных операций Центрального банка подтверждает это: по итогам первого полугодия 2015 г. объем покупок недвижимости россиянами за рубежом сократился на 47%. Реализация внешнеполитических рисков в виде санкций также усложнила жизнь отечественным покупателям зарубежных активов, поставив под сомнение юридическую безопасность собственности и усложнив процедуру покупки и получения ипотечного кредита в зарубежных банках. Кроме того, недавнее закрытие турецкого направления скажется и на рынке курортной недвижимости Турции, где доля россиян в последние годы стабильно увеличивалась. Комплексное влияние этих факторов, безусловно, переориентировало спрос с зарубежных направлений в пользу российского Юга. Можно говорить о том, что относительно стабильный спрос на курортную недвижимость в кризисный 2015 г. во многом обусловлен ростом привлекательности наших объектов как с точки зрения оптимальной цены, так и с точки зрения безопасности инвестиций.

Среди покупателей ЖК «Резиденция Утриш» УК «Фонд Юг» в 2015 г. есть собственники, ранее продавшие свои зарубежные активы недвижимости в пользу Анапы.

Сравнительный анализ курортных зон Юга России

На Юге России две курортных зоны – Краснодарский край и Крым. В Краснодарском крае выделяются три ключевых курортных кластера. Это Анапа, Сочи и Геленджик. При этом регион «Большой Сочи» стал исторически первой территорией, в границах которой был реализован ряд крупнейших делевоперских проектов, связанных с подготовкой к Олимпиаде 2014 г. В настоящий момент в Сочи завершено большинство инвестиционных проектов. Город не располагает необходимым земельным фондом и фактически исчерпал возможности для формирования предложения, привлекательного с точки зрения стоимости. Покупателю предлагаются объекты завершенного строительства, что исключает возможность снижения цены за счет долевого участия на этапе строительства. Безусловно, объекты Сочи находят своего покупателя, однако следует признать, что в настоящий момент существующий объем предложения в Сочи ограничен жесткими ценовыми рамками и позиционируется в сегменте «элит» и «бизнес », что служит ограничением для спроса. Что касается Геленджика, то территория города имеет существенный дефицит свободной береговой линии: она ограничена Геленджикской бухтой и имеет строго курортно-рекреационное назначение. Поэтому, в связи с невозможностью жилищного строительства, на первой береговой линии уже реализованы проекты апарт-сегмента элитного класса, что также ограничивает спрос. Исходя из перечисленного, в силу своих размеров и специфики географического расположения, регион Анапы остается последним курортным кластером, располагающим высоколиквидным земельным фондом, пригодным для реализации масштабных девелоперских проектов, ориентированных на спрос со стороны широкого спектра целевых групп.

Примером проектов комплексной застройки в городе-курорте Анапа служат объекты УК «Фонд Юг»: ЖК «Резиденция Утриш», находящийся на заключительном этапе реализации и новый проект, который запускается в 2016 г., – курортно-жилой район «Резиденция Анаполис», расположенный на территории 77 Га с уникальными природными и ландшафтными характеристиками.

Учитывая объем и территорию застройки проекта, можно сказать, что реализация сходного по своим проектным и ценовым характеристикам объекта в рамках соседних с Анапой курортных кластеров практически невозможна, что и определяет город-курорт Анапу в качестве нового ключевого инвестиционного хаба на рынке девелопмента курортной недвижимости.

Итоги УК «Фонд Юг». Прогноз на 2016 г.

В 2015 г. УК «Фонд Юг» полностью реализовал квартиры второй очереди ЖК «Резиденция Утриш» объемом 14 тыс. квадратных метров, которая введена в эксплуатацию в текущем квартале. С февраля 2015 г. идут активные продажи третьей очереди, ввод в эксплуатацию которой состоится во 2 квартале 2016 года. Существующая динамика продаж позволяет прогнозировать, что в 2016 г. существующие объемы третьей очереди будут реализованы полностью. Также, в начале 2016 г. стартуют продажи квартир в рамках первого кластера курортно-жилого района «Резиденция Анаполис». Прогнозы продаж нового проекта УК «Фонд Юг» опираются на позитивную динамику спроса, который будет формироваться под влиянием тенденций «импортозамещения» на рынке курортной недвижимости, а также за счет традиционной для причерноморских регионов России базы спроса.

Краснодарский край является регионом, где спрос на недвижимость преимущественно трансрегиональный, что позволяет уверенно прогнозировать необходимый уровень продаж. Превалирующую долю покупателей (до 40%) формирует Москва и нефтегазовые автономии, входящие в Тюменскую область, что указывает на сформировавшийся платёжеспособный спрос на объекты сегмента «бизнес» со стороны жителей регионов – финансовых лидеров РФ.

Ссылка на источник http://www.bpn.ru/publications/kurortnaya-nedvizhimost-anapy-itogi-goda/