Эксперты: поиск альтернатив рынку жилья – залог выживания девелоперов

Мария Литинецкая, управляющий партнер «Метриум Групп»

Девелоперскому бизнесу действительно угрожают «ножницы цен»: с одной стороны, рыночная стоимость квадратного метра падает, а издержки строительства (проектное финансирование, строительные материалы, рекламные бюджеты) растут. Рентабельность многих проектов уже упала до 15–20%, однако назвать общий для всех предел приемлемой доходности нельзя: у девелоперских компаний разные параметры финансовой устойчивости. Какие-то из них имеют резервы для работы за низкую доходность, для других – невозможно даже малейшее снижение цен, к примеру, из-за того, что когда-то был куплен очень дорогой участок под строительство. В этой ситуации для застройщиков есть несколько путей выживания на рынке в том или ином качестве.

Во-первых, это редевелопмент коммерческой недвижимости. В данном сегменте кризис еще более острый: общая площадь невостребованных офисов и торговых центров по Москве составляет около 3 млн кв.м. Обычно такие вакантные объекты расположены в очень удобных локациях, где их перестройка в жилую недвижимость или апартаменты может принести неплохую доходность.

Во-вторых, это выход на другие рынки, хотя это возможность чисто гипотетическая. Региональные рынки еще менее рентабельны и рискованны: стоимость квадратного метра ниже, а издержки строительства столь же высокие. В странах ближнего зарубежья ситуация на рынке недвижимости схожа с российской, а спрос ниже. Одно время некоторые отечественные застройщики выходили на курортные рынки Болгарии и Турции, однако сейчас в связи с осложнившейся международной обстановкой, такой вариант таит в себе много рисков. Тем не менее, полностью списывать со счетов его нельзя: в случае отмены санкций и нормализации отношений с Турцией и Европой, поменяется и обстановка на локальных рынках этих стран, куда смогут прийти российские застройщики.

В-третьих, у девелоперов есть возможность попытать счастья в других сферах деятельности и здесь – масса вариантов. К примеру, у многих застройщиков есть участки земли сельхоз назначения, где планировалось строительство жилья. Почему бы не использовать эти угодья по прямому назначению? Особенно это актуально сейчас в условиях импортозамещения. Хотя, полагаю, что большая часть бизнесменов уйдут в валютные спекуляции или инвестируют средства за рубежом.

Важно отметить, что мы имеем дело не только с проблемной ситуацией на рынке, когда предложение многократно превышает спрос. У нас проблемы с кредитно-денежной политикой властей. Когда в стране нет долгого и дешевого кредита – никакая деятельность (кроме финансовых спекуляций) не может быть выгодной. От высоких ставок по кредиту страдают сейчас все виды производства, и строительство в этом плане не исключение. Нужен коренной пересмотр уровня ключевой ставки. Это поможет поддержать строительство и снизить издержки. В то же время, необходимо поддержать спрос: программа субсидирования ипотечных ставок должна быть продолжена.

Александр Антонов, главный архитектор проекта Центра пространственной информации ГУП МО «НИиПИ градостроительства»

Сначала пара цифр. В Европейских странах объемы подушевого ввода жилья в крупных городах с растущим населением находятся на уровне 0,2-0,3 квадрата на человека, в маленьких городках – около 0,1 метра. Это нормальные темпы прироста, которые обеспечиваются соответствующим ростом инфраструктуры. Россию в ближайшие 5-10 лет возможно ожидают такие же темпы индустриального строительства жилья. В сумме по стране это даст 30-40 миллионов в год, а никак не 100 – такие объемы в принципе не достижимы в квартирном строительстве – только в сборке дощатых односемейных домиков для субурбии.

И это нормально. Большие темпы строительства мы просто не успеваем обеспечивать транспортной инфраструктурой, что во всех крупных городах очевидно уже сегодня. Так что рекорд ввода 2015 года возможно останется рекордом на десятилетие – к середине 20- годов мы вплотную подойдем к задаче замены хрущевского жилого фонда и темпы придется увеличить.

Исходя из этого строительство жилья в МКД может упасть на треть, и девелоперам действительно придется искать новые рынки и ниши.

Те, кому лень трансформироваться, могли бы – с помощью Правительства – продать миф о нехватке жилья в какие-нибудь страны, где эта проблема действительно существует: куда-нибудь в Африку или Латинскую Америку, где полно бездомных, которых при должной обработке можно будет посадить на ипотечную иглу и внушить, что квартира в доме – это единственное, что есть ценного в жизни.

Для страны, думаю, были бы полезны следующие две ниши: городской редевелопмент и эксплуатация существующего жилого фонда с реконструкцией.

То, что наступает эра редевелопмента взамен застройки свободных территорий, понятно уже многим. Однако крупные, продолжительные во времени, многофункциональные, действительно комплексные проекты на территориях в десятки гектар со сложной структурой собственности пока что делать не умеет никто. Московские проекты не в счет, там чаще всего нет проблем с десятками разных собственников. Да и Москва – субъект РФ, что позволяет решать ряд земельных вопросов гораздо проще, чем это можно сделать на муниципальном уровне.

Кто сумеет отработать технологии реализации таких вот сложных проектов, тот обеспечит себя работой на ближайшие годы.

Второе направление очень сильно зависит от того, куда качнется маятник законодательства. Если строительное лобби продолжит побеждать, то мы будем ломать и строить, ломать, и строить и продавать квартиры в собственность. Хотя очевидно, что эта модель и затратна, и крайне неэффективна в эксплуатации – ну не получается 100 собственникам принять хоть какое-то внятно решение по управлению домом.

Но может так случиться, что мы перейдем к модели, весьма распространенной в бывших соцстранах, где тоже хватает не очень нового жилья 60-80-х годов. Это жилье будет приобретаться в собственность юрлица и после глубокой реновации сдаваться в аренду. Сейчас это звучит фантастически потому, что никакой правовой базы нет, да и как можно выкупить хрущебу, где каждый метр стоит 150 тыс. рублей. Но при желании и некоторых незначительных нововведениях, таких как дифференцированный взнос на капремонт в зависимости от возраста дома, отказ от предоставления жилья проживающим в собственных квартирах в ветхих домах и подобных «антисоциальных» на первый взгляд мерах стоимость жилья в старом фонде можно уронить до такого уровня, когда выгодной станет реновация этого фонда. В том числе и с участием самих жильцов. В общем – это тоже сложное и комплексное направление деятельности.

Иван Иванов, руководитель проекта «Фили Парк»

Темпы роста рынка жилья будут напрямую зависеть от развития экономической ситуации в стране. Поиски альтернативы рынку жилья начнутся исключительно в том случае, если экономика обозначит существенный рост, и риски инвестиций в другие сферы недвижимости будут снижаться.

Традиционно, торговая недвижимость является вторым рынком после жилья, в который инвестируют девелоперы в кризис. Потребность в приобретении товаров является неотъемлемой частью жизнедеятельности человека. Соответственно спрос на торговые помещения будет всегда иметь необходимый уровень поддержки. Строительство новых жилых микрорайонов аналогично оказывает поддержку рынку торговой недвижимости, образовывая новые площадки для строительства торговых центров и формируя новый целевой рынок для ритейла.

Андрей Колочинский, управляющий партнер ГК «ВекторСтройФинанс»

Во-первых, мне кажется, хоронить строительный бизнес еще рано. Сейчас девелоперы адаптируются к новым условиям: привыкают к новому уровню рентабельности, перепрофилируют и оптимизируют процессы, уменьшают себестоимость. Те застройщики, которые верно сориентировались в новой ситуации, продолжают работать. Во-вторых, мне кажется, что даже если наступит полный коллапс на строительном рынке, работа в сегменте жилья эконом-класса все равно будет приносить какой-то доход. Людям нужно где-то жить – в России износ жилого фонда в среднем составляет 64%. Рано или поздно соотечественникам придется переселяться в новое жилье. Соответственно, в массовом сегменте всегда будет какой-то спрос, пусть и сильно сжатый. С таким спросом смогут работать только лучшие девелоперы, а остальные уйдут с рынка.

Конечно, можно представить и совершенно апоклиптическую картину, если ставка доходности от строительного бизнеса сравняется с доходностью от размещения средств в более простых инструментах, к примеру, в банковских вкладах. Сейчас доходность от таких вложений колеблется в диапазоне 7–10%. А доходность от строительного бизнеса около 20%. Соответственно, чем больше будут сближаться эти показатели, тем больше девелоперов будут менять сферу деятельности. Какой смысл нанимать массу людей, придумывать проект, согласовывать его, брать кредиты, покупать строительные материалы, вести строительство, если в итоге это принесет вам такой же доход, как если бы вы просто передали свои деньги банку? Пожалуй, именно в этот момент строительный бизнес остановится.

Дальше будет руководствоваться собственным чутьем, опытом и резервами. Многие девелоперские компании были открыты людьми из нефтяного бизнеса или банковского сектора – не исключено, что они вернутся в свои изначальные сферы деятельности. Другие будут пробовать инвестировать средства за рубежом. К примеру, на Западе ситуация с рынком недвижимости прямо противоположна нашей – коммерческая недвижимость на подъеме, в нее делаются огромные вливания, а жилая наоборот в профиците.

Сергей Федоров, генеральный директор «Терра Инкогнита»

Рынок прекратил расти в 2014 г. с начала кризиса. Наиболее перспективным сейчас станет рынок арендного жилья в формате апарт-отелей и доходных домов. В регионах с рынком занятости дела обстоят хуже, поэтому сейчас начнется миграция. А введенный недавно запрет на использование жилых помещений под гостиничные функции также скажется на рынке недвижимости и на аренде. Эти факторы должны дать толчок легальному рынку жилой аренды. Поэтому, на мой взгляд, будущее за апарт-отелями и доходными домами.

Ольга Гусева, коммерческий директор УК «Фонд Юг»

Прибыль начала снижаться не сегодня, это происходит постепенно с 2005-2006 года. Нельзя сказать, что сегмент жилой городской недвижимости стал настолько непривлекательным, что все застройщики должны уйти в другие направления. Экономическая ситуация меняется, но это не означает, что этим бизнесом заниматься стало невозможно. Получение доходности определяется не только сегментом, но и во многом тем, насколько профессионально это делается. Все мы знаем, что, например, в ритейле ситуация не очень хорошая, но знаем и то, что есть компании, которые этим занимаются, строят, вводят новые проекты, управляют - и делают это вполне успешно. Бизнес стал тяжелее - но он присутствует. Поэтому я не вижу смысла всем бежать в разных направлениях, скорее нужно качественно себя развивать, искать новые возможности в формате своего направления: качественные проекты не проигрывают в спросе. Многие проекты берут масштабом, а нужно уходить от количества к качеству.

Если все-таки говорить о направлениях, в которые можно уйти, то одно из перспективных - это курортная недвижимость. Этот сегмент будет демонстрировать стабильный спрос на протяжении длительного времени. Но, опять-таки, если застройщики массово придут и начнут строить миллионы квадратных метров курортной недвижимости - очень быстро ситуация станет такой же, как сейчас с жилой. От гигантомании надо отказываться - и развивать проекты комплексно и более вдумчиво с точки зрения и развития инфраструктуры, и единого архитектурного стиля. У нас есть пример Новой Москвы, где коттеджные поселки соседствуют с высотными домами плотной постройки. Эта дисгармония как раз и связана со стремлением к получению дохода от объема. А я призываю всех, независимо от сегмента, в котором вы работаете, не менять сегмент, а перейти от количества к качеству.

Помимо курортной недвижимости, в каких-то регионах возможно хорошо будет развиваться малоэтажное, коттеджное строительство. Единого рецепта успеха нет. В каждом сегменте есть чем заняться и где получить доход.

Владимир Каширцев, генеральный директор компании "Азбука Жилья"

Перспективной сферой деятельности для девелоперов могут быть инфраструктурные и транспортные объекты, например: ТПУ (транспортно-пересадочные узлы с жилой и коммерческими составляющими), автомобильные дороги. А также решение проблем обманутых дольщиков, достройка "замороженных" объектов. Федеральные и муниципальные органы власти активно привлекают девелоперов к решению вопросов организации пассажиропотока, к развитию транспортной и дорожной инфраструктуры, к завершению замороженных жилых объектов. Взамен девелоперы получают льготное финансирование, возможность увеличить продаваемую площадь объектов, осуществлять иную коммерческую деятельность на территории построенных объектов, которая позволяет окупить затраты на строительство.

Ссылка на источник: http://urbanlook.ru/eksperty-poisk-alternativ-rynku-zhilya-zalog-vyzhivaniya-developerov/