214-ФЗ: экзамен на конкурентоспособность

2017 год принято считать непростым для строительной индустрии: еще пару лет назад наметилось сильное падение спроса на жилую недвижимость, вследствие чего даже крупные девелоперы, которые уверенно чувствуют себя на рынке, вынуждены были снизить объемы строительства. Впрочем, отчасти это было связано и с изменениями в 214-ФЗ «О долевом строительстве», которые грозили изменить всю строительную сферу. Недавно законодатели окончательно утвердили введение Компенсационного фонда, который должен стать альтернативой неработающей на практике системе страховых выплат дольщикам. Ужесточились требования к уставному капиталу, так что некоторые крупные игроки уже увеличили свой УК до тех значений, которые позволят им реализовать их строительные планы в ближайшем будущем. Так что покидать рынок сильные игроки не собираются – правда, теперь им предстоит работать в новых условиях, поскольку пресловутые изменения в 214-ФЗ прежде всего ударят по строительным компаниям, не обладающим большими финансовыми ресурсами. Возможным следствием этого эксперты считают снижение конкуренции, поскольку поправки в законодательство наложили на девелоперов тяжелое финансовое бремя, которое под силу не каждому. Это новая реальность, к которой придется приспосабливаться.

Торг уместен

Директор компании «Этажи» в Краснодаре Вадим Камалов считает, что ничего катастрофического на рынке сейчас не происходит. Спрос на новостройки несколько упал, но зато продажи на вторичном рынке недвижимости заметно оживились.

«Рынок восстанавливается, люди «привыкли» к кризису и посткризисным явлениям, все понимают, что нужно жить дальше и «отскока», который мы наблюдали в 2009 году после кризиса 2008-го года, не будет. Мы живем в новой парадигме – этот «кризис» уже не закончится никогда, это новая реальность и нужно жить в ней. Первый квартал 2017 года в первую очередь запомнился отменой государственного субсидирования ипотеки, однако мы практически не заметили падения продаж. Да, новостройки стали покупать меньше, но добавилась «вторичка», ставки практически уравнялись, да и люди, которые уже давно продают свои квартиры, поняли, что цены расти не будут, и стали их снижать», – сообщил Вадим Камалов.

Заметный тренд 2017 года состоит в готовности застройщиков торговаться за квадратные метры, порой сбавляя цену на 10 – 15 % – а это около 200 – 300 тыс. руб. То есть цена предложения изменилась незначительно, а вот стоимость реальной сделки снизилась.

При этом себестоимость строительства продолжает возрастать. Исполнительный директор УК «Фонд Юг» (возводит объекты в Анапе) Эдуард Жучков отметил, что она сейчас выше, чем в докризисном 2014-м году. Например, в Анапе она составляет приблизительно 40 тыс. руб. Что, впрочем, не мешает демпинговать недобросовестным застройщикам.

«Конечно, себестоимость выше, чем в 2014 году, и в ближайшей перспективе также будет наблюдаться небольшое увеличение стоимости квадратного метра. Демпинг со стороны застройщиков имеет место быть, это не пережиток прошлого, часто компании искусственно занижают цены на этапе старта продаж в надежде на то, что позже, когда начнется активная стадия реализации, смогут выйти на необходимый им уровень», – рассказал Эдуард Жучков. Комментируя текущий спрос на жилье, он подтвердил, что покупательная способность населения заметно упала по сравнению с 2014 годом. «Тогда у людей еще были валютные накопления, сейчас предложения на рынке недвижимости в значительной мере превышают спрос и говорить о возращении к динамике продаж в докризисном периоде еще рано. Из всех сегментов недвижимости курортная, строительством которой мы сейчас занимаемся, в меньшей степени подвергается колебаниям в цене», – считает господин Жучков.

Также эксперт добавил, что строительный рынок Краснодара не так сильно ощущает падение спроса на новое жилье. «Рынок новостроек здесь характеризуется относительно невысокой стоимостью, большим спросом и активностью девелоперов. Благодаря ситуации на рынке жилья в Краснодаре наш регион всегда входил в топ России по вводу в эксплуатацию жилых объектов, он достаточно конкурентен», – резюмировал Эдуард Жучков.

Исполнительный директор компании «МегаАльянс» Николай Кудинов согласился с тем, что высокая конкуренция оказывает сильное влияние на строительный рынок города и региона. «Краснодарский край занимает второе место в России по объему возводимого жилья, на первом – Московская область. Соответственно, можно говорить о повышенном уровне конкуренции на рынке жилья в Краснодаре. Разумеется, с точки зрения покупателя это безусловный плюс. Он может выбирать жилплощадь среди множества вариантов, застройщики  же, принимая условия игры, предлагают все больше бонусов при покупке при сохранении стоимости. Также в условиях повышенной конкуренции не удается искусственно завышать цены, поскольку их диктует рынок – для покупателя это еще один явный плюс», – считает спикер.

Испытание капиталом

– Впрочем, изменения в 214-ФЗ могут нанести серьезный удар по конкуренции на строительном рынке, – отмечает Вадим Камалов. – В конце 2017-го и в 2018-м году мы ожидаем «парада банкротств» несистемных и мелких застройщиков. Ведь основные принципы экономики никто не отменял, и то, что мы сейчас наблюдаем на рынке новостроек, иначе как «ценовыми войнами» не назовешь. А продавать квартиры по цене ниже себестоимости или равной ей – это прямой путь к банкротству. Если застройщик берет на себя еще и социальную инфраструктуру и делает качественное благоустройство, то себестоимость превышает 40 тыс. руб. за квадратный метр. Все, что ниже, покупать опасно: есть большие риски приобрести долгострой, и мы это уже вовсю наблюдаем, – прокомментировал Вадим Камалов.

Таким образом, единого мнения о том, как поправки в 214-ФЗ изменят строительный рынок – в худшую или лучшую сторону, – попросту нет. Кто-то считает, что они «оздоровят» девелопмент, убрав из него слабых и недобросовестных игроков. Кто-то – что конечный покупатель жилья от этих процессов неизбежно пострадает, поскольку снижение конкуренции может негативно сказаться на качестве вводимых в строй объектов.

«На момент вступления в силу поправок в 214-ФЗ наши компании были достаточно капитализированы, поэтому изменения в законе не повлияют на работу УК «Фонд Юг». Но в целом поправки в 214-ФЗ, безусловно, скажутся на деятельности застройщиков. Постепенно будет происходить монополизация девелоперского сегмента, рынок очистится от мелких компаний. Не факт, что только от недобросовестных – могут пострадать и те, кто к ним не относится. Кроме того, произойдет удорожание квадратного метра. Все эти факторы ведут к ослаблению конкуренции, но не приводят к ухудшению качества возводимого жилья. Те, кто и ранее строил некачественно, продолжат и дальше так делать», – заявил Эдуард Жучков. По его мнению, в конечном счете изменения в законодательстве о долевом строительстве направлены на то, чтобы сделать деятельность застройщиков более прозрачной, а дольщики чтобы получили дополнительные гарантии.

Источник: https://www.kommersant.ru/doc/3397271